当市场还在争论楼市究竟何时见底反弹，福耀玻璃创始人曹德旺多年前对房地产的冷静判断，正在一步步照进现实新浪财经。很多人把他早年的言论当成实业家对地产行业的外行看法，可站在2026年9月这个时间窗口回望，政策、人口、供需三大周期集中交汇，持续数年深度调整的房地产市场，正在迎来一轮真正意义上的历史性拐点。需要厘清的是，这个拐点不是全国房价重启普涨大涨，而是过去二十余年全民炒房的旧时代彻底落幕，楼市底层价值逻辑完成重构。
时间回到楼市狂热的上行周期，买房躺赚是全社会的普遍共识。不少实体企业关停工厂跨界拿地囤房，普通家庭掏空六个钱包，背负几十年高额杠杆也要多购置几套房产，房产被奉为永不贬值的财富压舱石。就在全民沉浸在房价只涨不跌的幻想之中，曹德旺跳出地产行业视角，抛出几句逆耳的警示之言。
他直言，房子本质就是钢筋水泥堆砌而成的消费品，和汽车、家电一样会折旧损耗，不存在永久升值的神话；有钱人手里手握多套闲置房源，真正有购房需求的年轻人购买力有限无力接盘，炒房本质就是一场击鼓传花的游戏；大量多余房产，未来会陷入卖不掉、租不出的窘境，物业费、维修费持续消耗家庭现金流，优质资产会慢慢变成负资产新浪财经。他甚至劝说手握多套房产的亲属尽早处置多余房源，这番言论在当时遭到不少地产从业者和投资者的嘲讽。
曹德旺的判断并非主观唱衰楼市。早年间他也曾涉足房地产业务，最终亏损数亿元，这段经历让他看透房产投机潜藏的巨大风险。他本人知行合一，一辈子只保留一套自住住房，坚决不做房产投资。同时他也从未反对刚需自住买房，他反对的，是全社会把房子当成暴富工具的畸形社会现象。实业家看待资产的逻辑十分朴素：一项资产，如果不能产生稳定正向现金流，只能依靠后来者高价接盘实现增值，这套模式早晚会走到尽头。
为什么说2026年9月会成为楼市至关重要的分水岭，让曹德旺的预判集中兑现？核心来自政策传导、季节周期、市场情绪三重力量叠加共振。
从政策层面来看，2026年以来，中央坚持稳字当头、精准施策，围绕稳定房地产市场打出一套完整政策组合拳。信贷持续宽松、房贷利率下行、首付比例下调、置换退税补贴、盘活存量房源用作保障房等政策陆续落地，全国各地出台楼市优化政策数量远超往年同期。政策落地存在客观传导周期，7‑8月属于市场消化观望阶段，购房者、房企、房东都在观察政策实际效果，进入9月之后，前期所有政策红利将迎来集中释放窗口。
叠加传统“金九银十”的置业旺季效应，每年9月都是下半年最重要的楼市节点。房企会集中推出新品房源，释放各类购房优惠；经过夏季淡季的沉淀，刚需、改善群体看房决策意愿明显提升，中秋、国庆长假还会进一步放大看房流量，市场成交规模会迎来一轮季节性上行。但必须清醒认清现实：9月的回暖，更多是成交量的修复，不等于全国房价普涨重来，极致分化将是接下来楼市最核心的底色。
如今的市场，已经完全印证曹德旺当年提出的供需矛盾。一边是海量存量房源堆积，全国二手房挂牌量长期居高不下，存量房交易规模持续超过新房，房地产正式进入存量主导时代；另一边，人口结构发生深刻变化，城镇化高速扩张的阶段已经过去，购房主力人群规模收缩，市场接盘力量相比十几年前已经明显减弱新浪财经。过去房子不愁卖，只要拿地建房就能赚钱；现在市场最大难题，是大量房源找不到合适的接盘者。
市场分化已经肉眼可见。一线城市与强二线城市核心地段、优质物业、配套完善的改善住宅率先止跌企稳，部分热门板块成交量回升，具备较强抗跌属性；而人口持续流出的三四线城市、远郊大盘、房龄老旧、配套薄弱的房源，依旧面临去化难题，降价甩卖成为常态，部分多余房产正如曹德旺所预判的那样，出租收益微薄、转手困难，持续产生持有成本，逐步变成家庭资产负担。
很多购房者产生一种错觉，政策不断发力，是不是意味着楼市要重回过去大涨时代。这里必须纠正一个认知误区：本轮稳楼市政策的核心目标，是化解行业风险，支持合理自住与改善住房需求，并不是重启房地产炒房周期。国家层面反复强调房子是用来住的，不是用来炒的定位，住房回归居住属性，是不可逆转的大方向。过去闭眼买房就能增值的时代，已经彻底一去不复返。
站在购房者的角度，面对9月即将到来的市场窗口，不同人群需要建立完全不一样的决策逻辑。对于真正的刚需自住群体，不用过度博弈短期涨跌，结合自身收入、家庭情况，优先选择城市核心区域、流通性强的房源，在政策宽松窗口期合理规划杠杆，优先满足居住需求。对于改善置换家庭，可以把握旺季成交机会，优先置换品质更好的住房，避开流动性差的远郊老破物业。
而对于还抱着炒房心态，期待9月房价全面反弹、借机投机获利的投资者，需要高度警惕风险。未来房产投资，已经不再是博普涨红利，而是极度考验选筹能力。大部分普通城市普通房源，很难再获得资产增值收益，多余房产的持有成本会持续侵蚀利润，多套房家庭需要理性评估手里房产的流通性，做好资产梳理新浪财经。
曹德旺的楼市预判，本质不是预测房价暴涨暴跌，而是看透房地产最底层的价值规律：房子的核心价值是居住，脱离真实居住需求的资产泡沫，终究会回归理性。2026年9月的楼市拐点，改变的不只是成交数据，更是全社会对于房产财富的认知。
往后楼市，会彻底告别同涨同跌，买房赚钱不再是理所当然。城市能级、地段配套、产品品质，将会拉开房产之间巨大的差距。优质住房守住价值，劣质房源持续承压，分化会成为未来楼市长期的主旋律。无论是买房自住，还是持有多套房产，都需要抛弃旧时代的固有思维，重新理解房子的真正价值。
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